A livello macro, quali tendenze hanno impatto sul mercato immobiliare e quali sono i principali rischi che vedete all’orizzonte?
La principale tendenza con impatto sul settore immobiliare nel medio periodo è legata ai bassi tassi di interesse, che, data la politica accomodante della BCE, sono previsti mantenersi bassi per almeno altri 2 anni. I rendimenti dei bond hanno raggiunto i minimi storici spingendo gli investitori istituzionali ad allocare una quota sempre crescente verso investimenti alternativi. I maggiori rischi che possono cambiare rapidamente lo scenario di riferimento sono principalmente legati alla politica monetaria, alla situazione politica e all’elevato livello di debito. Nell’attuale situazione di politica monetaria espansiva, le banche centrali non hanno più spazio per attuare decisioni accomodanti di ulteriore riduzione dei tassi. Il Quantitative Easing non si traduce in benefici per il mercato del lavoro e per le imprese. Inoltre in questo contesto il governo italiano non può intervenire con politiche fiscali per vincoli di bilancio. L’attuale situazione politica è incerta e caratterizzata da un generale contesto di instabilità globale di lotta ai dazi e di recessione. Con riferimento al ciclo del debito, a livello mondiale il mercato dei bond è cresciuto di 30 trilioni di Euro rispetto al periodo precedente la bolla. Ci troviamo dunque in una situazione di squilibrio in quanto sappiamo che l’economia tende all’equilibrio quando il debito è proporzionato al reddito necessario per ripagarlo.
Qual è la vostra view sul mercato immobiliare italiano?
Il contesto generale del mercato immobiliare italiano rimane fortemente positivo. Al terzo trimestre del 2019 i volumi di investimento hanno raggiunto i 7,4 miliardi di Euro, in crescita del 32% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Le previsioni per il 2019 prevedono una chiusura d’anno in linea con i volumi record del 2017 e quindi superiori a 11 miliardi di Euro.
Gli investitori stranieri continuano a rappresentare la maggioranza, con oltre il 60% delle transazioni. L’elevata domanda, unitamente alla carenza di prodotto, continua a mantenere bassi i tassi di rendimento. Nel centro storico di Milano, in Via Santa Margherita, l’immobile che ospita la sede di Goldman Sachs è stato transato a un tasso inferiore al 3,3%.
Quali altri settori oltre agli uffici?
L’interesse degli investitori si sta spostando anche su altre asset class e in particolare sul residenziale. Le transazioni sono cresciute raggiungendo nuovamente i livelli pre-crisi, mentre l’indice dei prezzi è ancora al di sotto rispetto ai valori del 2010 (-14% a Milano, -17% in Italia). Il settore residenziale è fortemente soggetto alle dinamiche demografiche e ai nuovi trend di prodotto. La domanda tende a prediligere spazi ridotti e con maggiori servizi, quali aree comuni, palestra e altri spazi di supporto che contribuiscono a creare un senso di comunità. Nel corso degli ultimi anni, in particolare nelle grandi città, si è osservata un’inversione della storica tendenza italiana a detenere una casa di proprietà a favore dell’incremento delle locazioni. A questo proposito, dato l’attuale squilibrio tra domanda e offerta, il settore residenziale in locazione rappresenta una opportunità per gli investitori istituzionali. Tale mercato, già presente in altri Paesi Europei, è attualmente inesistente nel nostro Paese e rappresenta una classe di investimento anticiclico ed inflation hedge.
Quali sono i principali trend a livello di prodotto immobiliare che intravedete e come si sta preparando COIMA alle sfide dei prossimi anni?
A livello globale si assiste al passaggio dall’economia degli shareholders all’economia degli stakeholders e quindi della comunità più ampia che l’attività aziendale e di investimento va a toccare. Tale tendenza l’abbiamo vista con il protocollo firmato dalla Business Roundtable guidata da Jamie Dimon, CEO di JP Morgan, e la osserviamo nella vita di ogni giorno, caratterizzata sempre maggiormente dall’attenzione ai temi di sostenibilità e inclusione.
Tra gli impegni più rilevanti per i prossimi anni c’è quello di supportare la comunità e il territorio in cui le imprese operano. Il tema della comunità è stato e sempre sarà il più importante per COIMA in quanto il real estate è il settore a maggiore impatto sul contesto urbano e sull’economia reale, in particolare nell’attuale quadro caratterizzato da cambiamenti strutturali a livello sociale, economico e tecnologico. Partendo dalle trasformazioni in atto, la strategia di investimento di COIMA è quella di affiancare alle analisi macroeconomiche e finanziarie lo studio approfondito della domanda e delle evoluzioni che condizioneranno anche il prodotto immobiliare richiesto dai consumatori.
Il nostro Paese è particolarmente soggetto a questi cambiamenti. L’Italia è il secondo Paese dopo il Giappone con la più elevata percentuale di popolazione over 65 (23% nel 2018) e si prevede che questo dato raggiungerà il 36% entro il 2050. Il celere invecchiamento della popolazione, associato alla riduzione della numerosità dei componenti delle famiglie, sta spostando la domanda di immobili residenziali verso soluzioni in affitto, moderne e dotate di maggiori servizi e spazi condivisi. La domanda dei consumatori è sempre maggiormente guidata sia dalla convenienza economica sia dalla sharing economy. A livello italiano inoltre, lo stock immobiliare è ampiamente obsoleto, basti pensare che nella sola città di Milano circa il 90% degli edifici è stato realizzato prima del 1980. Tale squilibrio tra domanda e offerta rappresenta un’opportunità unica per il settore immobiliare e una sfida a livello Paese per noi operatori.
Con riferimento a tale argomento, COIMA si sta concentrando su ampi interventi di rigenerazione urbana con impatti sull’economia reale in termini di occupazione, innovazione e diffusione sul territorio italiano delle migliori pratiche di sviluppo industriale e gestionale applicate al settore immobiliare. A Milano siamo impegnati da alcuni anni nello studio degli scali ferroviari dismessi, in quanto riteniamo che la loro riqualificazione possa rappresentare un’opportunità unica di ricomposizione della città.
Più in generale il tema della rigenerazione urbana è una sfida a livello Paese che può avere un impatto rilevante per l’economia reale. Le importanti dismissioni derivanti dal settore pubblico, da portafogli bancari e dalla vendita degli scali ferroviari dismessi rappresenteranno un’opportunità per il settore dove il successo dipenderà dal gioco di squadra fra operatori privati, pubblici e capitali istituzionali di lungo periodo.